Au Maroc, le paysage foncier ne se résume pas à la distinction classique entre propriété privée et domaine public. Il comprend également des catégories héritées de l’histoire, dont les règles de détention, d’exploitation et de transmission obéissent à des mécanismes particuliers. Les terres collectives, communément appelées terres soulaliyates, et les terres guich illustrent cette singularité. Leur statut repose sur des traditions anciennes, des rapports communautaires et des dispositifs juridiques qui ont évolué au fil des transformations politiques et économiques du pays.Ces deux catégories présentent toutefois des différences fondamentales. Les terres soulaliyates appartiennent à des collectivités ethniques et sont destinées à bénéficier à leurs membres, tandis que les terres guich trouvent leur origine dans des concessions foncières historiquement accordées à des groupes militaires en contrepartie de services rendus au pouvoir. Leur régime ne peut donc être appréhendé à travers une définition uniforme de la propriété.Comprendre ces statuts permet de mieux saisir les enjeux de la gouvernance foncière au Maroc, notamment en matière d’urbanisation, d’investissement, de développement rural et de protection des droits des populations concernées.
1. Les terres collectives et les terres guich : deux héritages fonciers historiques
Les terres soulaliyates, un patrimoine collectif fondé sur l’appartenance communautaire
Les terres collectives, également désignées sous le terme de terres soulaliyates, constituent une forme de patrimoine foncier détenu collectivement par des collectivités ethniques. Elles ne relèvent pas d’une logique de propriété individuelle ordinaire. Leur vocation consiste plutôt à préserver une ressource commune au profit des membres de la communauté, appelés ayants droit.Historiquement, ces terrains étaient utilisés pour différentes activités : agriculture, pâturage, exploitation forestière ou implantation de villages. Leur gestion s’inscrivait dans des pratiques coutumières, souvent organisées autour de règles communautaires et de mécanismes de décision locaux. L’appartenance à la collectivité constituait ainsi un élément déterminant dans la reconnaissance des droits d’usage et de jouissance.Cette organisation présente une particularité essentielle : un membre de la communauté ne détient pas nécessairement une parcelle comme un propriétaire privé disposant librement de son bien. Il bénéficie plutôt de droits reconnus dans le cadre d’un patrimoine collectif, selon les conditions prévues par la législation et les règles applicables à la collectivité concernée.Le cadre juridique moderne a progressivement encadré cette organisation. La loi n° 62-17 relative à la tutelle administrative sur les collectivités soulaliyates et à la gestion de leurs biens constitue une étape importante de cette évolution. Elle vise notamment à clarifier les modalités de représentation des collectivités, la gestion de leurs biens et la reconnaissance des droits des ayants droit.La dimension communautaire demeure donc centrale. Ces terres ne sont pas simplement des réserves foncières : elles représentent également un patrimoine social, économique et historique dont la gestion soulève des questions de gouvernance et d’équité.
Les terres guich, une origine liée à l’histoire militaire et aux privilèges fonciers
Les terres guich se distinguent des terres soulaliyates par leur origine historique. Leur formation est généralement associée à l’octroi de terres par le pouvoir à des groupes militaires, en contrepartie de leur service ou de leur fidélité. Le terme « guich » renvoie ainsi à une organisation dans laquelle l’accès à la terre était étroitement lié aux obligations militaires et aux rapports entretenus avec l’autorité politique.Dans ce système, les bénéficiaires pouvaient disposer de droits d’exploitation ou de jouissance sur des terrains attribués à leur groupe. Ces terres servaient notamment à assurer les moyens de subsistance des familles concernées et à maintenir une relation de dépendance réciproque entre le pouvoir central et les communautés militaires.Avec le temps, les structures militaires d’origine ont évolué. Les descendants des bénéficiaires historiques ont continué à occuper ou à exploiter certains terrains, tandis que l’environnement juridique et administratif se transformait. Cette évolution a parfois rendu difficile l’identification précise des droits attachés aux parcelles.Il serait toutefois réducteur de considérer toutes les terres guich comme relevant d'un statut uniforme. Leur situation dépend de leur origine, des actes historiques, des documents fonciers disponibles et des éventuelles opérations de régularisation intervenues au fil des décennies.La distinction avec les terres soulaliyates est donc fondamentale. Les premières s’inscrivent dans une logique de patrimoine communautaire lié à l’appartenance à une collectivité ethnique ; les secondes trouvent leur fondement dans une histoire de concessions foncières associées au service militaire. Cette différence historique explique en grande partie la diversité des situations juridiques rencontrées aujourd’hui.
2. Des règles particulières de propriété, de gestion et de transmission
La tutelle administrative et les droits des ayants droit dans les terres collectives
Le régime des terres soulaliyates repose sur une organisation juridique spécifique, dans laquelle la collectivité occupe une place centrale. La tutelle administrative vise à encadrer la gestion du patrimoine collectif, à protéger les intérêts des ayants droit et à prévenir les décisions susceptibles de compromettre les ressources communes.La loi n° 62-17 a contribué à moderniser ce dispositif en précisant les règles relatives aux collectivités soulaliyates, à leurs représentants et à la gestion de leurs biens. Elle s’inscrit dans une réforme plus large du foncier collectif, accompagnée notamment des lois n° 63-17 et n° 64-17, qui portent respectivement sur la délimitation administrative des terres collectives et sur les terres collectives situées dans les périmètres d’irrigation.La reconnaissance des ayants droit constitue un enjeu majeur. Elle suppose de déterminer les personnes pouvant bénéficier des droits attachés à la collectivité, conformément aux critères légaux applicables. Cette question a notamment pris de l’importance dans le cadre de la promotion de l’égalité entre les femmes et les hommes. Les réformes ont renforcé la reconnaissance des droits des femmes soulaliyates, qui avaient historiquement été écartées de certaines formes de jouissance ou de distribution des terres.La gestion des biens collectifs peut également donner lieu à des opérations de location, de mise en valeur ou de mobilisation foncière, dans le respect des procédures prévues par la réglementation. Ces mécanismes permettent de générer des revenus pour les collectivités et de favoriser l’exploitation économique de terrains parfois sous-utilisés.Toutefois, l’intervention de l’administration ne signifie pas que les terres deviennent des propriétés de l’État. La tutelle constitue avant tout un mécanisme d’encadrement juridique et de protection du patrimoine collectif. La collectivité conserve une place déterminante dans la relation au bien, tandis que les décisions doivent respecter les règles légales et les procédures applicables.
Le statut spécifique des terres guich et les difficultés liées à leur qualification juridique
Contrairement aux terres soulaliyates, les terres guich ne disposent pas d’un régime général entièrement comparable à celui organisé par la loi n° 62-17. Leur qualification juridique nécessite souvent une analyse approfondie de l’histoire de chaque terrain et des documents qui établissent son origine.Certaines parcelles peuvent être liées à des droits historiques de jouissance, tandis que d’autres ont connu des transformations juridiques au cours du temps. Des opérations de cession, d’immatriculation, de régularisation ou de transfert ont pu modifier leur situation. Il est donc indispensable de ne pas déduire le statut actuel d’un terrain de sa seule appellation historique.La question de la propriété constitue l’une des principales difficultés. Un terrain présenté comme guich peut soulever des interrogations concernant le titulaire du droit réel, la nature des droits détenus par les occupants et la possibilité de procéder à une vente ou à une opération immobilière. La réponse dépend notamment des titres disponibles, des inscriptions foncières et des décisions administratives ou judiciaires pertinentes.Cette complexité a des conséquences pratiques. Un acquéreur potentiel, un promoteur immobilier ou un investisseur ne peut pas se contenter d’une attestation informelle ou d’une référence à l’origine guich du terrain. Il doit vérifier la situation juridique exacte de la parcelle, l’identité du titulaire des droits et l’existence éventuelle de restrictions ou de contestations.La prudence est donc indispensable. La qualification d’un terrain guich exige une étude documentaire et juridique individualisée, car deux parcelles portant la même appellation historique peuvent présenter des situations foncières très différentes.
3. Les mutations du régime foncier et les enjeux contemporains
La modernisation du cadre légal et la valorisation des terres collectives
La réforme du régime des terres collectives répond à une nécessité : adapter un système foncier historiquement fondé sur des pratiques communautaires aux exigences actuelles de développement économique et de sécurité juridique. L’adoption des lois n° 62-17, 63-17 et 64-17 a marqué une étape importante dans cette transformation.Ces textes ont notamment contribué à clarifier les règles de tutelle, à organiser la délimitation administrative des terrains et à encadrer la gestion des terres collectives situées dans les périmètres irrigués. Ils participent à une démarche de formalisation foncière destinée à réduire les incertitudes et à faciliter la mobilisation des ressources.La valorisation économique constitue un autre objectif. Certaines terres collectives présentent un potentiel important pour l’agriculture, l’industrie, les infrastructures ou les projets immobiliers. Leur mise en valeur peut générer des revenus pour les collectivités et contribuer au développement des territoires concernés.Cependant, cette valorisation ne peut être envisagée uniquement sous l’angle de la rentabilité. Elle doit également prendre en considération les droits des ayants droit, les intérêts collectifs et les effets sociaux des projets envisagés. Une opération foncière mal encadrée risque de provoquer des tensions, notamment lorsque les modalités de répartition des bénéfices ou d’indemnisation ne sont pas suffisamment transparentes.La modernisation du cadre juridique implique donc un équilibre délicat entre exploitation économique et protection du patrimoine communautaire. La terre devient un levier de développement, mais elle demeure également un élément structurant de l’identité et de la stabilité des collectivités concernées.
Les défis de sécurisation foncière, d’investissement et de préservation des droits
Malgré les réformes engagées, plusieurs difficultés continuent de marquer le paysage des terres collectives et guich. La première concerne la sécurisation foncière. L’absence de documents suffisamment précis, les anciennes limites parcellaires ou les divergences entre les pratiques locales et les données administratives peuvent compliquer l’identification des droits.La délimitation et l’immatriculation des terrains jouent ici un rôle essentiel. Elles permettent de mieux identifier les parcelles, de clarifier les situations juridiques et de réduire les risques de conflits. Pour les investisseurs, cette visibilité constitue une condition importante de la faisabilité d’un projet. Un terrain dont le statut reste incertain peut entraîner des retards, des procédures contentieuses ou une remise en cause de l’opération envisagée.La préservation des droits des populations constitue un second défi. Dans le cas des terres soulaliyates, la reconnaissance effective des ayants droit et la transparence dans la gestion des revenus représentent des conditions indispensables à une gouvernance équitable. Les femmes, en particulier, doivent pouvoir exercer les droits que la législation leur reconnaît, sans être entravées par des pratiques discriminatoires.Pour les terres guich, la difficulté réside davantage dans la reconstitution de l’historique foncier et dans la détermination des droits juridiquement opposables. L’examen des titres, des actes anciens et des inscriptions à la conservation foncière devient alors incontournable.Enfin, la transformation du foncier doit tenir compte des impératifs d’aménagement du territoire et de développement durable. Les projets économiques ne peuvent ignorer les usages agricoles, les équilibres sociaux ou les besoins des générations futures. Une politique foncière efficace suppose donc une coordination entre les autorités administratives, les collectivités concernées, les professionnels de l’immobilier et les organismes chargés de la conservation des droits.
Conclusion
Les terres collectives soulaliyates et les terres guich occupent une place particulière dans le système foncier marocain. Bien qu’elles soient toutes deux issues d’héritages historiques, elles reposent sur des fondements distincts : la propriété communautaire et l’appartenance à une collectivité pour les premières, les concessions liées au service militaire pour les secondes.Les réformes juridiques ont contribué à moderniser la gestion des terres soulaliyates, à renforcer la reconnaissance des ayants droit et à faciliter leur valorisation économique. Les terres guich, quant à elles, exigent souvent une analyse individualisée de leur origine et de leur situation juridique actuelle.Dans les deux cas, la sécurisation foncière demeure essentielle. Elle conditionne la protection des droits, la prévention des litiges et la réalisation de projets économiques fiables. L’enjeu consiste ainsi à concilier héritage historique, justice sociale et développement territorial, sans réduire la terre à sa seule valeur marchande.
