Dans un marché immobilier en constante mutation, la Vente en
l’État Futur d’Achèvement (VEFA) s’impose comme une formule d’acquisition
particulièrement attractive au Maroc. Elle permet d’acheter un bien « sur plan
», souvent à un coût plus avantageux qu’un bien achevé. Mais cette attractivité
ne saurait occulter la complexité juridique qui l’entoure. Encadrée de manière
rigoureuse, la VEFA repose sur des fondements légaux précis et mobilise des
acteurs clés — au premier rang desquels figure le notaire, véritable sentinelle
du droit.
La VEFA au Maroc : un achat sécurisé mais encadré par la
loi
Le Code des Obligations et des Contrats, enrichi par la loi
44-00, encadre la VEFA avec un souci de protection de l’acquéreur. Ce type de
vente repose sur un contrat bilatéral engageant le promoteur à livrer un bien
immobilier conforme à un descriptif technique précis, dans des délais définis,
en contrepartie de paiements échelonnés.
La législation marocaine impose, dans ce cadre, plusieurs
garde-fous : obligation d’établir le contrat de vente devant notaire, exigence
d’une garantie d’achèvement — qu'elle soit extrinsèque (garantie bancaire ou
assurance) ou intrinsèque (financement sur fonds propres du promoteur) — et un
calendrier de paiement conditionné à l’avancement des travaux. L’objectif :
éviter toute spéculation ou malversation au détriment du futur propriétaire.
Pourquoi le rôle du notaire est central dans la
protection de l’acquéreur
Plus qu’un simple instrumentaire d’actes, le notaire agit
comme un acteur fondamental de la sécurité juridique en matière de VEFA. Il
veille à la transparence de la transaction, à l’équilibre contractuel, mais
surtout, à la conformité légale de chaque engagement.
Avant la signature de l’acte, le notaire procède à une série
de vérifications incontournables : validité du titre foncier, autorisations
administratives du projet, conformité au permis de construire, présence d'une
garantie d’achèvement, et absence d’hypothèques préjudiciables. Il s’assure
également que chaque clause du contrat respecte la législation en vigueur et
que le plan de financement du projet est cohérent.
Ce rôle de contrôle, doublé d’une impartialité
institutionnelle, permet de sécuriser les intérêts de l’acquéreur tout en
responsabilisant le promoteur. Sans cette vigie juridique, la VEFA serait un
terrain propice aux abus contractuels et à la précarité des engagements.
Les risques majeurs en cas de déblocage des fonds sans
garanties solides
L’un des nœuds de la VEFA réside dans le déblocage
progressif des fonds. En l’absence de garanties tangibles, cette mécanique peut
devenir périlleuse. Un versement précipité, sans validation objective de l’état
d’avancement des travaux, expose l’acquéreur à un risque financier majeur.
Si le promoteur connaît des difficultés économiques ou si le
projet est suspendu faute d’autorisation, les sommes déjà versées peuvent être
irrécupérables. De nombreux cas ont illustré la faillibilité de projets
immobiliers où les fonds étaient débloqués sans contrepartie réelle, laissant
les acquéreurs avec des chantiers inachevés ou des logements non conformes.
La garantie d’achèvement, exigée par la loi, devient dès
lors une assurance de résultat indispensable. Elle conditionne la sécurisation
des versements et garantit la continuité du projet, même en cas de défaillance
du promoteur.
Comprendre la VEFA (Vente sur Plan) et le mécanisme de
déblocage des fonds
Le mécanisme de la VEFA repose sur une logique contractuelle
structurée. L’acquéreur devient progressivement propriétaire à mesure que
l’immeuble prend forme. Chaque tranche de paiement correspond à une étape
définie du chantier : fondations, gros œuvre, cloisonnement, finitions.
Ce phasage contractuel est encadré par des pourcentages
plafonnés selon l’avancement, que seul un professionnel habilité (architecte ou
bureau de contrôle) peut certifier. Le notaire, en lien avec ces intervenants
techniques, ne peut autoriser le déblocage des fonds que sur production de
justificatifs probants.
Cette progression évite un paiement anticipé et déconnecté
de la réalité du terrain. Elle crée un équilibre financier sain, conditionné
par la transparence et la rigueur. En somme, la VEFA n’est pas un pari sur la
bonne foi : elle est une opération régie par un formalisme protecteur, un
encadrement légal strict et un circuit de financement sécurisé.
Conclusion
La VEFA constitue une opportunité d’accession à la propriété
modulable, moderne et potentiellement avantageuse. Mais elle engage des
responsabilités et des risques qui ne peuvent être négligés. Le rôle du
notaire, dans cette opération, dépasse le simple cadre de la formalisation : il
est l’architecte discret de la sécurité juridique, le garant de l’équité
contractuelle, et l’ultime rempart contre les dérives.
Acheter en VEFA au Maroc, c’est faire le choix de la
confiance — mais une confiance adossée au droit, à la transparence, et à la
compétence des professionnels qui en assurent le cadre.
